Ferienhaus in Istrien vermieten
Ertrag, Kosten und Rendite – gerechnet mit dem aktuellen Marktstand vom 05.10.2026.
Kurz gesagt
Ein typisches Ferienhaus mit 3 Schlafzimmern und beheiztem Pool in Istrien bringt nach Portalprovision, Reinigung, kroatischen Steuern und laufendem Betrieb rund 17.000 € bis 25.000 € Gewinn pro Saison (Mai bis Oktober). Der Preis in der Hochsaison liegt bei etwa 428 € pro Nacht. Das Preisniveau liegt +5 % gegenüber dem Kroatien-Durchschnitt (Stand 05.10.2026).
Die Halbinsel im Nordwesten Kroatiens ist der größte Ferienhausmarkt des Landes: Küstenorte wie Rovinj, Poreč, Umag und Pula, dazu das grüne Landesinnere um Motovun, Višnjan und Pazin mit Steinhäusern und Pool.
Was bringt ein Ferienhaus in Istrien?
Typische Häuser je Größe, mit beheiztem Pool, ohne Meerblick, bei der für die Region üblichen Entfernung zum Meer (5,6 km). Gewinn nach allen Kosten, vor Finanzierung, bei 9 Nächten Eigennutzung im Oktober.
| Größe | Preis/Nacht Hochsaison | Mieteinnahmen | Gewinn pro Saison |
|---|---|---|---|
| 2 Schlafzimmer5 Gäste · ca. 80 m² | 320 € | 30.000 € | 10.000 € – 17.000 € |
| 3 Schlafzimmer6 Gäste · ca. 130 m² | 428 € | 40.000 € | 17.000 € – 25.000 € |
| 4 Schlafzimmer8 Gäste · ca. 190 m² | 568 € | 53.000 € | 24.000 € – 36.000 € |
| 5 Schlafzimmer10 Gäste · ca. 240 m² | 699 € | 65.000 € | 32.000 € – 46.000 € |
| 6 Schlafzimmer12 Gäste · ca. 260 m² | 795 € | 74.000 € | 37.000 € – 53.000 € |
Mit Meerblick steigt der Gewinn beim Haus mit 3 Schlafzimmern auf 20.000 € bis 30.000 €. Die Spanne reicht vom schwachen bis zum guten Jahr.
Preisniveau nach Ort
Wie viel ein vergleichbares Haus je Ort in der Hochsaison erzielt – bereinigt um Größe, Ausstattung und Meernähe. Beispiel: Haus mit 3 Schlafzimmern und Pool in typischer Lage des Ortes.
| Ort / Gebiet | Preisniveaubei gleichem Haus | typisch zum Meer | Preis/Nacht Hochsaison |
|---|---|---|---|
| Labin | +3 % | 6,0 km | 416 € |
| Pula | +4 % | 4,0 km | 430 € |
| Poreč | +10 % | 3,7 km | 457 € |
| Višnjan | +11 % | 13 km | 435 € |
| Vodnjan | ±0 % | 5,9 km | 407 € |
| Barban | −6 % | 8,0 km | 374 € |
| Rovinj | +17 % | 6,0 km | 473 € |
| Medulin | +15 % | 750 m | 517 € |
| Fažana | +11 % | 600 m | 501 € |
| Pazin | +8 % | 26 km | 407 € |
| Krnica | −3 % | 2,7 km | 408 € |
| Svetvincenat | ±0 % | 13 km | 390 € |
| Tinjan | +8 % | 18 km | 414 € |
| Žminj | +9 % | 18 km | 419 € |
| Umag | +14 % | 1,5 km | 495 € |
| Buje | +15 % | 9,0 km | 457 € |
| Barbariga | −1 % | 800 m | 443 € |
| Motovun | +2 % | 22 km | 386 € |
| Buzet | −8 % | 35 km | 341 € |
| Duga Uvala | −2 % | 2,0 km | 420 € |
| Kanfanar | +2 % | 14 km | 395 € |
| Ližnjan | −1 % | 1,2 km | 433 € |
| Novigrad | +12 % | 1,7 km | 483 € |
| Banjole | +9 % | 450 m | 502 € |
| Sveti Lovrec | +16 % | 15 km | 448 € |
| Premantura | −15 % | 400 m | 391 € |
| Vrsar | +3 % | 620 m | 466 € |
Preisniveau: Abweichung vom Kroatien-Durchschnitt bei gleichem Haus. Orte mit weniger als zehn Vergleichshäusern rechnen mit dem Wert der Großregion.
Was den Preis treibt
- Meerblick: +15 % auf den Nachtpreis – bei gleicher Größe und Lage.
- Beheizter Pool: +19 %. Ein unbeheizter Pool ist Standard und macht kaum Unterschied.
- Fläche: +10 % Wohnfläche bringen etwa 5,0 % mehr Preis.
- Nähe zum Meer: doppelte Entfernung kostet etwa 3,4 % Preis.
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Pro für 49 € freischaltenHäufige Fragen: Ferienhaus in Istrien
Lohnt sich ein Ferienhaus in Istrien als Kapitalanlage?
Ein typisches Haus mit 3 Schlafzimmern und Pool erwirtschaftet in Istrien rund 17.000 € bis 25.000 € pro Saison nach allen laufenden Kosten und kroatischen Abgaben. Ob sich das lohnt, hängt am Kaufpreis: Teilen Sie den Gewinn durch Kaufpreis plus rund 5 % Erwerbsnebenkosten, dann haben Sie die Nettorendite vor Finanzierung.
Wie hoch ist der Mietpreis pro Nacht in Istrien?
In der Hochsaison (Juli und August) etwa 428 € pro Nacht für ein Haus mit 3 Schlafzimmern und beheiztem Pool. In Mai und Oktober liegt der Preis bei rund der Hälfte davon.
Welche Steuern fallen bei der Vermietung in Istrien an?
Bei Pauschalbesteuerung: Pauschalsteuer (paušalni porez) und Kurtaxe je Bett, der Beitrag zum Tourismusverband und die Immobiliensteuer je Quadratmeter. Bei Vermietung über Portale zusätzlich 25 % PDV auf die Provision. Ab 60.000 € Umsatz im Jahr entfällt die Pauschalbesteuerung. Die Sätze legt jede Gemeinde selbst fest.
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