Steuern beim Ferienhaus in Kroatien 2026
Aktualisiert am 08.10.2026 · Marktstand 05.10.2026
Kurz gesagt
Wer in Kroatien privat mit Pauschalbesteuerung vermietet, zahlt je Bett die Pauschalsteuer (20–300 €), die Kurtaxe (46,45–132,72 €) und den Beitrag zum Tourismusverband (5,97 €), dazu die Immobiliensteuer (0,60–8,00 € je m²). Wer über Booking.com oder Airbnb vermietet, schuldet zusätzlich 25 % PDV auf die Provision. Ab 60.000 € Jahresumsatz entfällt die Pauschalbesteuerung. Für ein Haus mit 8 Betten sind das rund 4.008 € im Jahr.
Die Abgaben im Überblick (Stand 2026)
| Abgabe | Bemessung | Rahmen 2026 | Beispiel 8 Betten, 190 m² |
|---|---|---|---|
| Pauschalsteuer paušalni porez | je Bett und Jahr | 20–300 € | 1.200 € |
| Kurtaxe pauschal turistička pristojba | je Bett und Jahr | 46,45–132,72 € | 480 € |
| Tourismusverband članarina TZ | je Hauptbett / Zusatzbett | 5,97 € / 2,99 € | 48 € |
| Immobiliensteuer porez na nekretnine | je m² und Jahr | 0,60–8,00 € | 380 € |
| PDV auf die Portalprovision Reverse Charge | 25 % der Provision | 25 % | 1.900 € |
| Summe im Beispiel | 4.008 € | ||
Beispiel mit 150 € Pauschalsteuer, 60 € Kurtaxe und 2 € Immobiliensteuer je m², Mieteinnahmen von 51.000 € und 15 % Portalprovision.
Pauschalsteuer: der Satz hängt an der Gemeinde
Die Pauschalsteuer (paušalni porez) ersetzt bei Privatvermietern die Einkommensteuer auf die Mieteinnahmen. Den Satz legt jede Gemeinde innerhalb eines gesetzlichen Rahmens selbst fest, abhängig von ihrer touristischen Kategorie:
| Kategorie der Gemeinde | Rahmen je Bett | Standardwert |
|---|---|---|
| Kategorie I (sehr touristisch) | 100–300 € | 200 € |
| Kategorie II | 70–200 € | 135 € |
| Kategorie III | 30–150 € | 90 € |
| Kategorie IV / nicht eingestuft | 20–100 € | 60 € |
Größere Städte unterscheiden zusätzlich nach Zonen – Split etwa verlangt 250 € in der Altstadt, 150 € im übrigen Stadtgebiet und 100 € am Stadtrand. Wer die Pauschalsteuer zahlt, versteuert den Gewinn nicht noch einmal.
Kurtaxe und Tourismusverband
Die Kurtaxe (turistička pristojba) zahlen Privatvermieter ebenfalls pauschal je Bett und Jahr, gesetzlich zwischen 46,45 € und 132,72 €. Üblich sind etwa 55 € in Opatija, 60–70 € in Istrien und 30–50 € im Binnenland. Hinzu kommt der Beitrag zum örtlichen Tourismusverband (članarina TZ) von 5,97 € je Hauptbett und 2,99 € je Zusatzbett.
Immobiliensteuer
Seit 2025 erheben die Gemeinden eine Immobiliensteuer zwischen 0,60 € und 8,00 € je Quadratmeter; Split verlangt ab 2026 5,00 €. Ob touristisch vermietete Objekte befreit sind, ist nicht eindeutig geregelt – rechnen Sie vorsichtshalber mit der Steuer und klären Sie die Befreiung mit einem kroatischen Steuerberater.
25 % PDV auf die Provision von Booking.com und Airbnb
Die am häufigsten übersehene Position: Wer über ein Buchungsportal aus dem EU-Ausland vermietet, bezieht dort eine Dienstleistung. Dafür braucht er eine kroatische PDV-ID, meldet die Provision monatlich und führt 25 % kroatische Mehrwertsteuer (PDV) auf die Provision ab – auch dann, wenn er selbst keine Umsatzsteuer auf die Miete berechnet. Bei 60.000 € Umsatz und 15 % Provision sind das 2.250 € im Jahr.
Die Grenzen der Pauschalbesteuerung
- 60.000 € Umsatz im Jahr: Darüber entfällt die Pauschalbesteuerung. Es gelten Buchführungspflicht, Gewinnbesteuerung und 13 % PDV auf die Beherbergung. Größere Villen erreichen diese Grenze schneller als gedacht.
- Mehr als 20 Betten: Dann ist die Pauschalbesteuerung ausgeschlossen.
Steuern beim Kauf
Beim Kauf einer Bestandsimmobilie fallen 3 % Grunderwerbsteuer an; mit Notar, Anwalt und Übersetzung liegen die Erwerbsnebenkosten bei rund 5 %. Kaufen Sie einen Neubau direkt vom Bauträger, ist statt der Grunderwerbsteuer 25 % PDV im Kaufpreis enthalten.
Alle Sätze Stand August 2026. Die Gemeinden beschließen ihre Sätze jährlich neu. Dieser Ratgeber ersetzt keine Steuerberatung – lassen Sie Ihren Fall von einem kroatischen Steuerberater prüfen.