Rendite eines Ferienhauses in Kroatien berechnen
Aktualisiert am 08.10.2026 · Marktstand 05.10.2026
Kurz gesagt
Ein typisches Ferienhaus mit 4 Schlafzimmern und Pool in Mitteldalmatien erzielt rund 51.000 € Mieteinnahmen und nach allen Kosten 29.000 € Gewinn pro Saison. Bei 550.000 € Kaufpreis sind das 9,2 % Brutto- und 5,0 % Nettorendite vor Finanzierung. In einem schwachen Jahr sinkt die Nettorendite auf 3,9 %.
Die Formeln
- Bruttorendite = Mieteinnahmen ÷ Kaufpreis
- Nettorendite = Gewinn nach allen Kosten ÷ (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten)
- Amortisation = (Kaufpreis + Erwerbsnebenkosten) ÷ Gewinn
Die Bruttorendite schmeichelt: Sie ignoriert Portalprovision, Reinigung, kroatische Abgaben und Betrieb, die zusammen meist ein gutes Drittel der Mieteinnahmen aufzehren. Für eine Kaufentscheidung zählt die Nettorendite.
Beispielrechnung
| Haus | 8 Gäste, 190 m², beheizter Pool, Mitteldalmatien |
| Preis pro Nacht Hochsaison | 542 € |
| Vermietete Nächte (Mai–Oktober) | 128 von 175 |
| Mieteinnahmen | 50.667 € |
| Portalprovision inkl. 25 % PDV | − 9.500 € |
| Reinigung und Wäsche | − 3.558 € |
| Kroatische Steuern und Abgaben | − 2.108 € |
| Betrieb, Versicherung, Rücklage | − 6.633 € |
| Gewinn vor Finanzierung | 28.868 € |
| Kaufpreis + 5 % Nebenkosten | 577.500 € |
| Nettorendite · Amortisation | 5,0 % · 20 Jahre |
Die Saison: wann das Geld verdient wird
| Monat | Preis relativ zur Hochsaison | Belegung |
|---|---|---|
| Mai | 56 % | 45 % (Annahme) |
| Juni | 70 % | 70 % (Annahme) |
| Juli | 100 % | 95 % (Annahme) |
| August | 100 % | 97 % |
| September | 58 % | 80 % |
| Oktober | 53 % | 42 % |
Juli und August tragen den größten Teil des Jahres. Deshalb ist die Belegung im Frühsommer die wichtigste Stellschraube – und die Spanne zwischen schwachem und gutem Jahr entsteht fast vollständig in Mai, Juni und Juli.
Was Eigennutzung wirklich kostet
Zwei Wochen selbst nutzen kosten im August rund 4.155 € Gewinn, im Oktober nur rund 366 €. Wer flexibel ist, legt den eigenen Urlaub in die Nebensaison.
Warum Marktberichte niedrigere Renditen nennen
Marktberichte nennen für kroatische Ferienimmobilien oft 5–8 % Bruttorendite. Gut ausgestattete Häuser mit Pool liegen darüber; der Unterschied hängt fast vollständig an der Belegung in Mai bis Juli. Rechnen Sie Ihre Kaufentscheidung im Zweifel mit dem schwachen Jahr.